۸۵ سال پس انداز برای خرید خانه در تهران!

خانه در تهران متری ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان

هرچند دو نهاد مسئول انتشار آمار‌های مسکن در کشور یعنی بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی هنوز آمار‌های مربوط به معاملات و قیمت مسکن را در خردادماه منتشر نکرده‌اند، اما داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (که مبنای تهیه گزارش‌های تحولات بازار مسکن است) نشان می‌دهد هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران طی خردادماه با رشد ۸ درصدی (معادل یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار تومان) نسبت به ماه قبل به ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان رسیده و نسبت به قیمت ۱۲.۶ میلیون تومانی معامله‌شده در خردادماه سال ۱۳۹۸ رشد ۴۵ درصدی را نشان می‌دهد.

یک میلیارد تومان برای یک خانه ۶۰ متری

به عبارتی دیگر، حالا برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری در اغلب مناطق شهر تهران، حداقل یک‌میلیارد تومان بودجه نیاز است، رقمی که معادل ۳۰ سال پس‌انداز کل درآمد یک خانوار کارگری و کارمندی است. البته با توجه به اینکه حدود ۳۵ درصد از هزینه سبد معیشت خانوار‌ها در استان‌های مختلف کشور صرف تامین مسکن می‌شود، با درآمد ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی اغلب کارگران و برخی کارمندان، ۸۵ سال زمان نیاز است که یک خانوار با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود بتواند یک خانه در مناطق جنوبی شهر تهران خریداری کند. نکته قابل‌تامل اینکه طبق آنچه در ادامه بحث می‌شود، اراده لازم برای استفاده از ابزار‌های ساماندهی بازار مسکن در دولت که سیاستگذار این بازار است، دیده نمی‌شود.

رشد ۸۱ درصدی معاملات نسبت به خرداد ۹۸

بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می‌دهد (پس از حذف برخی داده‌های آماری ناهمگون و نامتعارف یا اصطلاحا داده‌های پِرت)، طی خردادماه سال جاری ۱۰ هزار و ۸۳۵ فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش ۴ درصدی و نسبت به خردادماه سال ۱۳۹۸ رشد بیش ۸۱ درصدی را نشان می‌دهد.

درخصوص مناطق نیز طی خردادماه سال جاری مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱ و ۱۴ هرکدام به ترتیب با ۱۷۴۴ فقره، ۹۶۶ فقره، ۹۲۷ فقره، ۸۸۶ فقره، ۶۶۸ فقره و ۶۱۹ فقره معامله مسکن، بیشترین معاملات را بین مناطق ۲۲ گانه تهران داشته‌اند. همچنین در مقایسه با اردیبهشت سال جاری، منطقه یک با ۳۲ درصد افزایش، منطقه ۲۱ با ۲۴ درصد، منطقه ۱۹ با ۱۳ درصد، منطقه ۲۲ با ۸ درصد و مناطق ۱۰ و ۵ نیز هرکدام با یک‌درصد افزایش، به‌ترتیب بیشترین افزایش تعداد معاملات مسکن را نسبت به اردیبهشت‌ماه سال جاری تجربه کرده‌اند.

برخلاف این مناطق، در ۱۶ منطقه دیگر شهر تهران تعداد معاملات نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش پیدا کرده‌اند که بیشترین آن مربوط به منطقه ۱۸ با ۱۹ درصد کاهش، منطقه ۹ با ۱۸ درصد، منطقه ۱۷ با ۱۷ درصد و مناطق ۸ و ۱۶ نیز هرکدام با ۱۶ درصد کاهش بوده است.

درخصوص افزایش معاملات مسکن در خردادماه سال جاری باید به دو نکته توجه داشت؛ نکته اول اینکه پس از شیوع ویروس کرونا میزان تقاضای مسکن در اسفند و فروردین به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافت که بخشی از افزایش تقاضای فعلی معاملات مسکن می‌تواند ناشی از این انتقال تقاضای مسکن به ماه‌های اردیبهشت و خرداد باشد؛ اما نکته دوم و مهم‌تر اینکه با شیوع کرونا و افزایش نااطمینانی در اغلب بخش‌های مولد و به تبع آن افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در بخش‌های غیرمولد و به‌ویژه با رشد بورس، نرخ ارز و قیمت طلا و سکه، بازار مسکن نیز در فقدان ابزار‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه تحت‌تاثیر این فضا و تحت هجوم نقدینگی سرگردان قرار گرفته و در موج دوم التهابات در بازار‌های غیرمولد (موج اول از سال ۹۷ شروع شد و در اوایل سال ۹۸ کمی از سرعت آن کاسته شد)، میزان تقاضا‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازی در این بازار به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته و این امر در افزایش تعداد معاملات و قیمت مسکن طی اردیبهشت و خردادماه بسیار موثر بوده است.

بیشترین رشد قیمت در منطقه ۱۰ شهری

درکنار تعداد معاملات، شاخص بسیار مهم دیگر بازار مسکن، قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده است. در این خصوص در مناطق شهری تهران نیز طبق داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، قیمت واحد‌های مسکونی منطقه یک با متری ۳۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در رتبه اول بالاترین واحد‌های مسکونی معامله‌شده شهر تهران در خرداد بوده است. در رتبه دوم، منطقه ۳ قرار دارد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در این منطقه طی خرداد ۳۲.۹ میلیون تومان بوده است. در منطقه ۲ نیز هر مترمربع واحد مسکونی طی خرداد سال جاری ۲۹ میلیون تومان معامله شده است که این میزان، منطقه دو را در رتبه سوم گران‌ترین املاک معامله‌شده در تهران قرار می‌دهد.
همچنین به‌جز ۵ منطقه ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ در سایر مناطق ۲۲ گانه شهر تهران میانگین قیمت واحد‌های مسکونی معامله‌شده طی خردادماه بیش از ۱۰ میلیون تومان بوده است. بین مناطق ۲۲ گانه، بالاترین رشد قیمت واحد‌های مسکونی معامله‌شده طی خردادماه نسبت به اردیبهشت سال جاری مربوط به منطقه ۱۰ با ۱۴ درصد رشد، منطقه ۱۲ با ۱۲ درصد و منطقه ۱۱ با ۱۱.۴ درصد بوده است.

معامله ملک در منطقه یک بالاتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان

طبق آنچه پیش‌تر درخصوص قیمت مسکن گفته شد، همه قیمت‌های ذکرشده مربوط به میانگین و متوسط قیمت مناطق بود. اما بررسی داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نکته قابل‌تامل دیگری را نشان می‌دهد که نباید نسبت به آن بی‌توجه بود. موضوع از این قرار است که برخلاف قیمت‌های میانگین هر منطقه که تا حدودی برای اغلب ما شناخته‌شده و قابل تصور هستند، اما بررسی بالاترین قیمت‌های معامله‌شده در هر منطقه نشان می‌دهد قیمت هرمترمربع از این املاک در اغلب مناطق تا سه‌برابر قیمت میانیگن یا متوسط منطقه است.
برای نمونه در منطقه ۱ درحالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده طی خرداد ۳۶ میلیون و ۲۶۷ هزار تومان بوده که بالاترین ملک معامله‌شده در این منطقه (پس از حذف داده‌های پِرت) بین ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان معامله شده است. در منطقه ۲ درحالی میانگین منطقه متری ۲۹ میلیون تومان بوده که در همین منطقه برخی املاک بین ۸۸ تا ۹۴ میلیون تومان معامله شده‌اند. در منطقه ۳ نیز درحالی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۳۲.۹ میلیون است که برخی واحد‌های مسکونی بین ۸۷ تا ۹۰ میلیون تومان معامله شده‌اند.

میلیاردر‌های جنوب شهری!

این وضعیت در همه مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به چشم می‌خورد. برای نمونه در نیمه جنوبی شهر تهران یعنی مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و منطقه ۲۰ درحالی متوسط قیمت هرمتربع واحد مسکونی معامله‌شده در خردادماه سال جاری به ترتیب ۹.۹ میلیون تومان، ۹.۵ میلیون تومان، ۹.۶ میلیون تومان، ۹.۸ میلیون تومان و ۹ میلیون تومان بوده که بالاترین قیمت در این مناطق بین ۱۴ تا ۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است.

ازجمله نشانه‌های جالب‌توجه وضعیت مذکور، این بوده از کل معاملات مسکن خردادماه سال جاری در ۵ منطقه یادشده، ۱۲۲ ملک بین یک تا سه‌میلیارد تومان (قیمت کل ملک) معامله شده‌اند. حال این سوال مطرح می‌شود که به‌راستی کدام کارگر و کارمند ساکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران توان خرید خانه‌هایی با قیمت بین یک تا سه‌میلیارد تومان را دارد. برای تصور درشتی این ارقام کافی است بدانیم یک کارگر با حقوق ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی (در برآورد خوش‌بینانه) سال جاری، بدون حتی یک‌ریال هزینه از این حقوق، بعد از ۳۵۷ ماه قادر خواهد بود ملک یک‌میلیارد تومانی را بخرد.

همچنین بالاترین قیمت‌ها از این منظر که فرمول قیمت‌گذاری در مناطق مختلف شهر را تغییر می‌دهند، بسیار مهم هستند؛ چراکه این قیمت‌ها به‌نوعی نقش خط‌شکن قیمت‌ها را در منطقه بازی کرده و با قیمت‌سازی جدید و تعریف طیف جدید قیمت‌ها، موجب می‌شوند روند میانگین قیمت در منطقه افزایش یابد. در این زمینه برخی مشاوران املاک معتقدند این قیمت‌ها، قیمت‌های طلایی هستند که نبض کل سیستم قیمت‌گذاری مناطق را در دست دارند.

کار‌هایی که باید انجام شود

کارشناسان معتقدند درکنار کاهش عرضه مسکن، سرعت بالای رشد نقدینگی سرگردان (رشد ۳۱ درصدی طی یک‌سال اخیر) منجر به افزایش تقاضا‌های سرمایه‌ای و فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار شده و این موضوع تعادل در قیمت‌های بازار مسکن را به‌هم‌ریخته است.

در این خصوص، برای ساماندهی بازار مسکن توجه به دو نکته حائز اهمیت است؛ اول اینکه در بخش عرضه دولت باید زمینه افزایش تولید و عرضه مسکن را فراهم سازد تا تعادل عرضه و تقاضا که با کاهش ۴۰ درصدی ساخت‌وساز در سال‌های اخیر رخ‌داده، تا حدودی جبران شود.
در این حوزه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی هم که اخیرا از اجرای آن صحبت می‌شود، تا حدودی می‌تواند درکنار افزایش ساخت‌وساز موثر عمل کند و نکته دوم اینکه، ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در حوزه تقاضا، مربوط به ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ است ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد. این ابزار که در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد، در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ، به‌طوری‌که درحال حاضر به‌رغم فقدان این ابزار کارآمد در نظام مالیاتی ایران، در ۱۸۷ کشور جهان مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به‌عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی‌های سرمایه‌ای و ازجمله بخش مسکن وضع می‌شود.

نگاهی به طرح‌های دولت

در این خصوص، نگاهی به برنامه‌هایی که اخیرا ازسوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن مطرح‌شده و البته هنوز به مرحله اجرا نرسیده، نشان می‌دهد بخشی از برنامه دولت فعلا مربوط به شرایط کرونایی است. در این خصوص قرار است دولت تسهیلاتی را که مخصوص شرایط کرونایی به مستاجران تخصیص دهد. برنامه دوم دولت مربوط به تسهیلات بانکی است که قرار است به سازندگان برای اجرا و تکمیل سریع‌تر و سهل‌تر پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن تخصیص داده شود. برنامه سوم که هم‌راستای برنامه مسکن‌سازی دولت یعنی «اقدام ملی مسکن» است، دستور رئیس‌جمهور برای واگذاری اراضی در حریم و محدوده شهر‌ها است که درحال حاضر دراختیار نهاد‌های دولتی و عمومی بوده و باید طبق قانون زمین شهری به وزارت راه‌وشهرسازی برای ذخیره‌سازی و تولید زمین برای عرضه مسکن واگذار شود.

همچنین دولتی‌ها در رسانه‌ها از طرح‌های پلیسی نیز سخن می‌گویند که قرار است برای ساماندهی قیمت‌ها در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن به‌کار گرفته شود. با این حال با کارنامه‌ای که دولت طی سال‌های اخیر از خود در حوزه مسکن به یادگار گذاشته، بعید به‌نظر می‌رسد اقدامات دولت به‌ویژه با بی‌توجهی که نسبت به تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل سوداگری و سفته‌بازی دارد، به نتیجه اثرگذاری دست یابد.