ماجرای صد‌ساله دولت‌ها و اجاره‌نشین‌ها!

اجاره‌نشینی احتمالا همیشه تاریخ وجود داشته، اما از اواخر دوره قاجار به یک موضوع مهم در پایتخت تبدیل شد. سرشماری جمعیت تهران در سال ۱۲۶۳ شمسی نشان داد در دارالخلافه ناصری یک‌سوم جمعیت اجاره‌نشین‌اند؛ بیشتر در محله‌های جنوبی شهر نظیر چال‌میدان. در آن روزگار تهران ۱۰ هزار خانه مسکونی داشت و در هر خانه به طور متوسط ۱۵ نفر زندگی می‌کردند. اغلب خانه‌ها نیز املاک بزرگی بودند با اتاق‌های متعدد در پیرامون حیاط. زندگی حال‌و‌هوای دیگری داشت و اجاره‌نشینی هم؛ اجارهِ خانه نبود اجارهِ اتاقی بود در خانه‌ای پر از مستأجر‌های اتاق‌نشین!

روزی که ناصرالدین قاجار با زندگی و سلطنت ۵۰ ساله‌اش وداع کرد جمعیت تهران شده بود ۱۶۰ هزار نفر؛ سال ۱۲۷۵ شمسی بود و طهران قدیم شهری شلوغ و نوساز که خانه کم داشت. برای کارگرانی هم که از اطراف شهر برای کار می‌آمدند اجاره‌نشینی روشی مرسوم برای سکونت بود. تاریخ می‌گوید اجاره‌نشینی آن زمان خوش‌نشینی بوده است؛ چیزی که تصورش هم برای اجاره‌نشینان امروزی ناممکن است.

 

تصویر برگه‌ای از سرشماری دوره ناصری که در آن تعداد اجاره‌نشینان به تفکیک آمده است
در محله مرفه‌نشین ارگ نیز حدود یک‌چهارم ساکنان مستأجر بوده‌اند

اجاره‌نشینی چگونه می‌توانست خوش‌نشینی باشد؟ «جعفر شهری» در کتاب «تاریخ اجتماعی تهران در قرن سیزدهم» می‌نویسد: «اصولا اجاره‌نشینی شر و مزاحمتی نداشت تا خود را بخواهد از آن آسوده کند بلکه به مراتب هم از خانه شخصی داشتن برایش راحت‌تر بود. از اینکه دردسر‌های دیگرش هم از مخارج تعمیر و خرابی و ... و ... از دوش‌اش برداشته شده بود... هر کسی به هر مبلغ و اجاره، خانه یا اتاق مورد نظر خود را در هر کجای شهر که می‌خواست می‌توانست به‌دست آورد، بدون آنکه مانعی سر راهش باشد.» و شاید دلیل اصلی‌اش هم این‌که: «صاحبخانه‌ها را این عقیده بود که سرپناه به کسی دادن علاوه بر عملی انسانی، ثواب اخروی را هم همراه می‌دارد؛ و این اعتقاد دیگر که خانه پر از دشمن باشد، خالی نباشد و چندان که اتاقی از خانه‌شان خالی شده بود به اول کسی که از آن‌ها طلب کرده بود رضایت می‌دادند، بدون آنکه سوال و جوابی در میان آورند یا مطالبه پیش‌اجاره یا پول پیش و مانند آنی داشته باشند.»

 

«جعفر شهری» در کتاب «طهران قدیم» شرح مفصلی از زندگی اجاره‌نشینان در زمان قاجار ارائه داده
که در آن اجاره‌نشینی معادل خوش‌نشینی است

اجاره‌نامه‌ها چگونه بود؟ بنا به نوشته‌های منصوره اتحادیه (نظام مافی) در کتاب «اینجا طهران است» اجاره‌نامه‌ها در محضر شرع به صورت رسمی یا نزد یکی از علما به صورت غیررسمی نوشته و توسط چند شاهد امضا می‌شد. مبالغ اجاره‌ها نیز متفاوت بود؛ از ماهی چند ریال برای یک یا دو اتاق تا ماهانه چند تومان برای کل یک خانه یا عمارت. عرف هم این بود که اگر اجاره ۵ روز عقب می‌افتاد مؤجر حق فسخ اجاره را داشت. برای تخلیه هم سراغ رئیس محله یا همان کلانتر محله می‌رفتند و مامور می‌گرفتند برای اجرای حکم.

در دوره قاجار و اوایل پهلوی گاهی تعداد اجاره‌نشینان یک خانه به بیش از ۴۰ نفر هم می‌رسید
اجاره اتاق در این خانه‌های بزرگ چند ریال یا چند تومان در ماه بود

مدرس مخالف بود!

نخستین‌بار که اجاره‌نشینی به موضوعی مهم در مجلس تبدیل شد بر سر لایحه مالیات بر مستغلات بود. در سال ۱۲۹۴ اولین قانون اخذ مالیات بر مستغلات اعم از خانه و دکان و انبار و کاروانسرا و مهمانخانه تصویب شد. این قانون به دلیل تاثیر مهمی که بر اقتصاد کشور داشت در مجالس بعدی نیز بازنگری شد. نکته جالب اینکه تاریخ، مخالفت برخی نمایندگان با مالیات بر اجاره خانه‌های مسکونی را ثبت کرده است. از جمله اینکه «سیدحسن مدرس» به دلایلی نظیر ناچیز‌بودن عایدی حاصل از مالیات بر اجاره املاک مسکونی و فقیر بودن اغلب مستأجران خواهان آن بود که از املاک مسکونی اجاره‌ای، مالیات اخذ نشود. همان موقع هم این نگرانی وجود داشت که مالیات بر اجاره املاک به افزایش اجاره‌بها و بروز مشکل بیشتر برای مستأجران منجر شود. این قانون به همان شکل، اما با تغییرات و تخفیفاتی برای املاک مسکونی اجاره‌ای در نهایت تصویب و اجرا شد.

 

 

سید‌حسن مدرس در نخستین دوره‌های مجلس شورای ملی از مخالفان طرح مالیات بر اجاره خانه بود

 

از اوایل دوره پهلوی اول با تخریب حصار‌های ناصری و نوسازی بخش‌هایی از پایتخت، تهران شهری شد ۳۰ کیلومترمربعی با جمعیت ۱۹۶ هزار نفری شامل ۴۵ هزار خانوار که در حدود ۲۲ هزار خانه سکونت داشتند. همین نوسازی تهران به همراه تحولات اجتماعی موجب شد جمعیت تهران تا دهه ۲۰ به بیش از ۷۰۰ هزار نفر برسد. در همه این مدت نیز حدود یک سوم جمعیت اجاره‌نشین بودند.

قوانین حاکم بر مؤجر و مستأجر تا سال ۱۳۰۷ به صورت عرفی و بر اساس قوانین شرعی اجرا می‌شد و قانونی رسمی در کار نبود. تا اینکه در سال ۱۳۰۷ بر اساس نخستین «قانون مدنی ایران» که در سال ۱۲۹۸ و در زمان احمد شاه قاجار تدوین شده بود یک قانون مدنی جدید در مجلس ایران تصویب شد و قوانین عرفی و شرعی روابط مؤجر و مستأجر به همان شکل مرسوم در آن انعکاس یافت.

بعد‌ها در سال ۱۳۱۷ نیز «قانون تعدیل مال‌الاجاره» به تصویب مجلس رسید که آن را نخستین دخالت مستقیم دولت ایران در روابط مالک و مستأجر و تعدیل اجاره‌بها می‌دانند. این قانون بعد‌ها چند بار بازنگری شد. در سال ۱۳۲۶ نیز با طرحی که توسط یک مستشار خارجی ارائه شد و آیین‌نامه‌ای که از سوی هیات دولت به تصویب رسید اساس روابط مؤجر و مستأجر تغییر کرد؛ در واقع اجاره مسکن و قرارداد اجاره به امری مطابق قانون مدنی تبدیل شد که در آن اختیارات مؤجر و مستأجر محدودیت‌های بیشتری داشت.

 

نمونه‌ای از آگهی اجاره خانه در دوره پهلوی

پدیده آگهی خانه اجاره‌ای و فروشی از دوره ناصری و همزمان با چاپ نخستین روزنامه‌ها در ایران آغاز شد

 

رشد جمعیت تهران در دوره پهلوی دوم اجاره‌نشینی را به مشکلی اساسی برای پایتخت‌نشینان تبدیل کرد. در سال ۱۳۳۵ جمعیت تهران ۱.۵ میلیون نفر بود، ۱۰ سال بعد ۲.۷ میلیون نفر و ۱۰ سال بعدتر ۴.۵ میلیون نفر. اینجا بود که به نظر رسید دیگر باید کاری کرد و سرانجام در سال ۱۳۳۹ نخستین قانون خاص درباره روابط مؤجر و مستأجر به تصویب مجلس رسید؛ قانونی که برای اولین بار برای مستأجر خانه و مغازه حقوق ویژه‌ای در نظر گرفت؛ از جمله حق‌تقدم در اجاره دوباره ملک. این قانون با توجه به حقوق اجاره‌نشینان در کشور‌های اروپایی از جمله فرانسه تدوین شده بود.

 

توسعه نامتوازن تهران در دهه ۴۰ و ۵۰ شمسی به آغاز روند گرانی مسکن و اجاره‌بها منجر شد
و حاشیه‌نشینی و بی‌خانمانی را به پدیده‌ای نوین در ایران تبدیل کرد

در دهه ۴۰ با شروع روند مدرن‌سازی تهران به روش پهلوی دوم که با غفلت از توسعه زیرساخت‌ها و بی‌توجهی به وضعیت معیشتی در روستا‌ها همراه بود اجاره‌نشینی به مشکلی عمده برای کلانشهر آن زمان تبدیل شد. روستاییان و ساکنان شهر‌های دور و نزدیک برای کار در بخش‌های تولیدی و خدماتی یا مشاغل کاذب نظیر دستفروشی به تهران آمدند و دردسر‌های کمبود مسکن در پایتخت بیش از همیشه هویدا شد.

از سال ۴۲ نیز «وزارت آبادانی و مسکن» در ایران تاسیس شده بود برای ایجاد واحد‌های مسکونی از طریق برنامه‌های بلندمدت. از اواخر دهه ۴۰ قرار شد وام ساخت مسکن هم بدهند و در اوایل دهه ۵۰ نخستین برج‌های مسکونی تهران در قالب طرح‌های انبوه‌سازی مسکن به بهره‌برداری رسید. ساختمان‌های بلندمرتبه بهجت‌آباد و ساعی از راه رسیدند؛ آپارتمان‌های بهجت‌آباد را بیشتر کارمندان دولت خریدند. آن موقع مشکل اصلی این بود که تهرانی‌ها به آپارتمان‌نشینی عادت نداشتند و علاقه‌ای هم به این نوع سکونت در خانه‌های کوچک و چهاردیواری‌های محصور نداشتند. نخستین شوک قیمت مسکن در تهران نیز نتیجه همین مدرن‌سازی و توسعه بی‌برنامه بود.

 

پلانی از نقشه معماری نخستین انبوه‌سازی‌های مسکن در تهران
پروژه‌های انبوه‌سازی در دهه ۴۰ برای رهایی اقشار متوسط و ضعیف از اجاره‌نشینی کلید خورد.
ولی اغلب این واحد‌های مسکونی در دهه ۵۰ نصیب ثروتمندتر‌ها شد

داستان سیمان در دوره پهلوی!

در دهه ۵۰ سیمان در ایران کمیاب شد و قیمتش بالا رفت؛ قیمت ساخت‌و‌ساز و مسکن و اجاره مسکن هم. دلیل این کمیابی سیمان اینکه ارتش مقدار زیادی سیمان برای مصارف ساخت و ساز خود خریده بود. به اعتراف ارتشبد «حسین فردوست» در کتاب «ظهور و سقوط سلطنت پهلوی» در همین دوره زمانی، نزدیکان محمدرضا پهلوی از جمله «مجید اعلم» وارد بازار شدند و به احتکار سیمان پرداختند؛ «او سیمان را به قیمت دولتی کیسه‌ای ۷۵ ریال اخذ و به قیمت ۲۵۰ الی ۳۲۰ ریال در بازار آزاد می‌فروخت». قرار شد برای رفع کمبود از خارج سیمان وارد شود آن هم در حالی که ایران در دهه ۳۰ صادرکننده سیمان بود. اما به گفته «فردوست» بی‌برنامگی بیش از این بود و «مشخص شد که حدود یک‌میلیون تن سیمان نیز از خارج وارد و در بندر بوشهر تخلیه و بدون سرپناه روی هم انباشته شده و پس از یک بارندگی حدود نیمی از آن به سنگ تبدیل شده است».

در میان توسعه شتابزده و مسکن‌سازی بدون بسترسازی مناسب ناگفته پیداست سر اجاره‌نشین‌ها بی‌کلاه ماند. فقط خوبی‌اش این بود که خود مردم هوای یکدیگر را داشتند و اجاره‌نامه‌ها آن زمان چندساله بسته و مکرر تمدید می‌شد و خانه‌به‌دوشی برای اغلب مستأجران داستان هر‌ساله نبود. طولانی بودن مدت اجاره‌نامه‌ها شیوه‌ای رایج برای اجاره‌نشینی و عرفی غالب در روابط موجر و مستأجر بود که تا دهه ۶۰ و ۷۰ باقی ماند تا اجاره‌نشینی لااقل قابل تحمل باشد.

در دهه ۵۰ انبوه‌سازی مسکن و ساخت خانه توسط بخش خصوصی با مشکل تورم و گرانی و کمیابی مصالح مواجه شد

قانون مصوب سال ۱۳۳۹ تا ۲ دهه بعد دیگر کارایی نداشت و ایرادات اساسی‌اش در روابط مؤجر و مستأجر نمایان شد. علاوه بر آن تورم، مدام بر قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌افزود و مرافعه میان صاحبخانه و مستأجر زیاد شده بود. به همین دلیل در سال ۱۳۵۶ قانون دیگری از تصویب مجلس گذشت و این بار به مؤجر و مستأجر اجازه داده شد که با توجه به نرخ تورم کالا و خدمات هر ۳ سال یک‌بار اجاره‌بها را تعدیل کنند. ۲ سال بعد نیز شرایط تعدیل در قانون اصلاح شد و نظر کار‌شناس رسمی دادگستری معیار تعیین اجاره‌بها شد.

در دهه ۷۰ اجاره نشینی دست‌کم رسم خوشایندی بود؛ برای خیلی‌ها پلی بود به سوی خانه‌دار‌شدن! در عرف جامعه، تازه‌داماد‌ها و تازه‌عروس‌ها با شروع زندگی مشترک چندسالی در خانه اجاره‌ای می‌نشستند و بعد با پس‌اندازشان به علاوه پول پیش اجاره، یک خانه نقلی برای خود می‌خریدند. خانه‌ای که قرار بود بعد‌ها با تولد فرزندان به خانه‌ای بزرگ‌تر با اتاق‌های بیشتر تبدیل شود. اجاره‌نشینی هم چنان‌که ذکر شد خیلی دشوار نبود و قرارداد‌های چند ساله موجب می‌شد اغلب اجاره‌نشینان بدون اینکه مجبور به جابه‌جایی شوند یکراست از خانه اجاره‌ای بروند به خانه نقلی خودشان. این‌گونه بود که برخی صاحبخانه‌ها هم به این مشهور بودند که دستشان خوب است و پز می‌دادند که هر کسی در خانه‌ام اجاره نشست از این خانه یکراست رفت خانه خودش!

در این دهه آپارتمان‌نشینی دیگر به شیوه مرسوم و پذیرفته شده برای سکونت ایرانی‌ها تبدیل شده بود و تخریب خانه‌های قدیمی و ساخت آپارتمان‌های چند طبقه شده بود یک کسب‌و‌کار پر‌رونق. این روند تخریب و نوسازی حداقل تا یک دهه بعد هم ادامه داشت. سال ۱۳۷۶ بار دیگر قانونی جدید برای روابط مؤجر و مستأجر تصویب شد تا شیوه رایج زندگی ایرانی‌ها قوانین به‌روزتری داشته باشد. در این دهه با اینکه روند نوسازی به افزایش تعداد منازل منجر شد و خانه دار شدن در تهران تا حدی تسهیل شده بود باز هم حدود یک‌سوم از ساکنان پایتخت اجاره‌نشین بودند؛ دلیلش افزایش مهاجرت به تهران و گسترش حاشیه‌نشینی بود.

ساخت مسکن توسط افراد عادی و همچنین اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی در دهه ۷۰ و ۸۰ رونق گرفت.
ولی به دلیل افزایش جمعیت، از میزان مستأجران تهرانی کم نشد

در دهه ۸۰ خانه‌سازی به یک سود و سودا تبدیل شد؛ تجارتی با سود‌های آنچنانی. این‌گونه شد که افرادی که پولی در بساط داشتند به عنوان شغل دوم یا فرصتی برای سودآوری کلان زدند در کار ساخت‌و‌ساز. زیاد پیش می‌آمد که چند نفری از دوستان و آشنایان با مختصر پولی که داشتند با هم شریک می‌شدند و مشغول خرید میلگرد و سیمان می‌شدند برای پیشبرد طبقه به طبقه آپارتمانی چند واحدی. در همین دهه مسکن مهم‌ترین شوک‌های قیمتی را تجربه کرد و قیمت سرپناه آن‌قدر افسارگسیخته شد که ساخت مسکن و خرید آن تبدیل شد به مهم‌ترین و رایج‌ترین و سودآورترین تجارت اغلب اقشار تهرانی‌ها؛ انگار همه در کار ملک و املاک بودند! اجاره‌نشین‌ها چه حالی داشتند؟ رویای خانه‌دار شدنشان مدام دور و دورتر می‌شد؛ مسکن که برای خیلی‌ها سود و سودا شد برای خیلی‌ها هم غم و غصه شد. در این دهه در تهران ۳۴ درصد بودجه خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شد، ولی در دهه بعد تا سال ۹۵ این عدد به ۴۷ درصد رسید.

وقتی رویا‌ها رنگ باخت!

در دهه ۹۰ بازار مسکن شرایطی ویژه داشت؛ تورم قیمت و بالارفتن سالانه اجاره‌ها امری عادی و بدیهی شده بود. تا پیش از آن سال‌های ۶۸ و ۸۶ و ۹۱ سال‌های جهش قیمت مسکن در ایران محسوب می‌شد، اما با افزایش روند صعودی قیمت مسکن در این دهه، سال ۹۷ شد سال بدترین جهش قیمت مسکن؛ برای بسیاری خرید مسکن، رویایی دست‌نیافتی شد و اجاره‌نشینی واقعیتی دشوار. با بالا رفتن قیمت‌ها و در غیاب حضور و دخالت موثر دولت در بازار اجاره مسکن، قیمت اجاره‌نشینی هم بالا رفت تا جایی که در برخی مناطق تهران باورنکردنی شد. اما اتفاق تلخ‌تر اینکه شوک مسکن به جای این‌که دهه به دهه رخ دهد سال به سال شد! در حالی که در سال ۹۷ مستأجران در مناطق متوسط تهران می‌توانستند با ۲۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه ۵۰۰ هزار تومان اجاره، سرپناهی بیابند این رقم در سال ۹۸ رسید به ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره.

حالا در سال ۹۹ مسکن دوباره به یک بحران تبدیل شده است و اجاره‌ها یا بالا می‌رود یا دیگر آن قدر بالا هست که مستأجران کم‌بضاعت از تهران بیرون بروند و اجاره‌نشین حاشیه شهر شوند. با نوسازی املاک قدیمی و آپارتمان‌سازی توسط بخش خصوصی سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ایجاد می‌شود که سهم مستأجران از مالکیت آن‌ها اندک است؛ یا نصیب دلالان مسکن می‌شوند یا قسمت ثروتمندتر‌هایی که خانه را برای سرمایه‌گذاری می‌خرند. برای مستأجران همچنان تنها راه پیش رو، همراه و همگام شدن با مبالغ اجاره‌بهاست!

پروژه «مسکن مهر» در دهه ۸۰ برای بسیاری از ایرانی‌ها کلید در‌های بسته به سوی خانه‌دار شدن بود.
ولی دولت بعدی در اوایل دهه ۹۰ اجرای آن را رها کرد

در اواخر دهه ۸۰ دولت دهم در دو مرحله اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره‌بها کرد؛ دخالتی مستقیم، اما بدون بستر فنی و قانونی لازم. این برنامه‌ها به همکاری مشاوران املاک نیاز داشت و در حد تعارف بود و در نهایت شکست خورد. چنین دخالت‌هایی که پشتوانه قانونی نداشت طی دهه ۹۰ باز هم تکرار شد و آخرین نمونه این‌که در سال ۹۷ دولت لایحه‌ای برای الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تدوین کرد برای سقف‌گذاری افزایش مبلغ اجاره سالانه تا حداکثر ۱۰ درصد. در همه این سال‌ها هیچ یک از اقدامات و وعده‌ها برای سقف‌گذاری اجاره‌بها به نتیجه نرسید و سودی به حال زار مستأجران نداشت و باقی کار‌ها هم؛ از جمله اجرای طرح تشکیل صندوق حمایت از مستأجران توسط بانک مسکن.

حالا وضعیت به این‌جا رسیده و دولت چند راهکار عمده دارد؛ تکمیل واحد‌های مسکن مهر که از دولت قبلی باقی مانده و قرار بود بیش از ۴ میلیون واحد مسکونی برای ایرانی‌ها بسازد، ولی پیشرفتش از اوایل دهه ۹۰ کند شد، تکمیل طرح اقدام ملی مسکن برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی و همچنین اجرای طرحی برای راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای. سپردن کار اجاره مسکن به شرکت‌های تخصصی هدف اصلی طرح نظام اجاره‌داری محسوب می‌شود. درباره همه این راهکار‌ها مشکل این‌جاست که این دولت در سال آخرش است!

بنا به آمار، حدود نیمی از ساکنان کلان‌شهر‌های ایران از جمله تهران اجاره‌نشین اند
منتظران پرشمار حمایتی واقعی از سوی دولت

مهم‌ترین کاری که دولت در این سال‌ها انجام نداد! راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بود که طبق طرح اقدام ملی مسکن باید در سال ۹۴ یا حداکثر ۹۵ راه‌اندازی می‌شد. این سامانه هنوز هم فعال نیست و درنتیجه، طرح مجلس جدید برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم معطل آن مانده است. طرحی برای ورود ۵۰۰ هزار خانه خالی تهران و در مجموع حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی به بازار فروش یا اجاره، که اگر اجرایی شود شاید بالاخره پس از سال‌های طولانی اقدامی موثر در حمایت از اجاره نشین‌ها باشد. حالا ۴۴ درصد تهرانی‌ها به همراه حدود نیمی از ساکنان کلان‌شهر‌ها و در مجموع ۳۱ درصد جمعیت کشور شامل ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار ایرانی منتظرند تا با حمایت مجلس و همکاری دولت شاید رویای محال خانه‌دار شدن برایشان به رویایی ممکن تبدیل شود.